ВС: Акт приема-передачи здания не подтверждает фактическое пользование земельным участком под ним


Верховный Суд подчеркнул, что такой документ подтверждает лишь переход недвижимости во владение покупателя, но не исключает необходимости установить возможность использовать объекты и участок по независящим от покупателя обстоятельствам

Одна из экспертов обратила внимание, что нижестоящие инстанции не оценили доводы ответчика о том, что он не мог пользоваться ни зданиями, ни участком, так как на первые был наложен арест. По мнению другого, при новом рассмотрении дела решение суда будет зависеть от доказательств, представленных сторонами в подтверждение или опровержение фактического пользования недвижимым имуществом и, как следствие, – земельным участком.

В рамках дела о взыскании неосновательного обогащения Верховный Суд РФ рассмотрел вопрос о том, достаточно ли акта приема-передачи здания для того, чтобы сделать вывод о фактическом пользовании земельным участком под ним (Определение от 26 мая 2020 г. № 304-ЭС19-25040 по делу № А67-11452/2018).

Три инстанции подтвердили необходимость уплатить стоимость аренды

В марте 2016 г. на торгах, где реализовывалось имущество признанного банкротом ГУП Республики Тыва «Кондитерская фабрика», ООО «Альфа» приобрело в собственность несколько зданий с правом аренды земельного участка, на котором они расположены. Ранее региональное Министерство земельных и имущественных отношений закрепило данное имущество за должником на праве хозяйственного ведения.

Договором купли-продажи было установлено, что право собственности на здания переходит к покупателю с момента госрегистрации после полной оплаты стоимости объектов. Стороны также указали, что договор является актом приема-передачи имущества. При этом общество еще в марте 2016 г. оплатило покупку в полном объеме.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва, являющееся учредителем фабрики и собственником ее имущества, обратилось в АС Томской области с иском о взыскании с ООО «Альфа» неосновательного обогащения за пользование земельным участком, находящимся в собственности региона. Госорган исходил из того, что общество получило недвижимость в момент заключения договора купли-продажи. Следовательно, оно использует участок, на котором расположены данные объекты. Министерство также сообщило, что общество получило и права аренды участка, но заявление о заключении договора аренды не подает и пользование землей не оплачивает.

Общество в отзыве на иск указало, что не могло пользоваться приобретенным имуществом, поскольку на здания в рамках уголовного дела был наложен арест. Кроме того, министерство оспаривало результаты торгов, и переход права собственности не мог быть зарегистрирован в этот период по независящим от покупателя обстоятельствам. Ответчик настаивал, что до 2 октября 2018 г. – даты госрегистрации перехода права собственности – не пользовался и не мог пользоваться ни купленной недвижимостью, ни участком, а также не мог заключить с публичным собственником договор аренды земли. Соответственно, до этой даты обязанность оплачивать пользование участком отсутствовала.

Однако первая и апелляционная инстанции, сославшись на ст. 309, 310, 395, 551, 614, 1102, 1105 ГК РФ, а также ст. 1, 35, 65 ЗК РФ и Постановление Правительства Республики Тыва от 27 января 2011 г. № 50, которое определяет размер арендной платы в таких случаях, пришли к выводу об обоснованности требований министерства в части взыскания с общества платы за пользование участком в размере 1,3 млн руб.

Суды посчитали, что здания были переданы ответчику в момент подписания договора купли-продажи от 23 марта 2016 г., в связи с чем общество фактически использовало участок с указанной даты и должно внести соответствующую плату. АС Западно-Сибирского округа согласился с этими выводами.

Общество, в свою очередь, обратилось в Верховный Суд.

ВС пояснил, почему акта приема-передачи в данном случае недостаточно

Рассмотрев жалобу, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что покупатель здания вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента госрегистрации перехода права собственности на это здание (п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Данная позиция также нашла отражение в п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды».Таким образом, пояснил ВС, по общему правилу моментом возникновения у покупателя недвижимости права на использование земельного участка, не принадлежащего продавцу на праве собственности, в том числе находящегося в собственности государства, является дата госрегистрации права собственности покупателя на приобретенную недвижимость. С этого же момента покупатель может требовать оформления предусмотренных земельным законодательством соответствующих прав на участок и согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 ЗК обязан платить за пользование участком.

Верховный Суд заметил, что у предыдущего владельца недвижимости право аренды на участок оформлено не было: в марте 2014 г. министерство отказалось заключать соответствующий договор с кондитерской фабрикой, сославшись на то, что она находится в процессе банкротства. В мае 2014 г. АС Республики Тыва признал отказ незаконным и обязал ведомство заключить с организацией договор аренды спорного участка.

Однако, подчеркнул ВС, министерство не исполнило судебное решение, поэтому на момент продажи объектов такой договор отсутствовал. При этом право покупателя на оформление арендных отношений на участок могло возникнуть только после регистрации перехода к нему права собственности на приобретенные здания, расположенные на этом участке.

Суд установил, что общество обратилось с заявлением о госрегистрации перехода права собственности 2 апреля 2016 г. При этом регистрация была осуществлена только 2 октября 2018 г. и не по вине заявителя, поскольку в декабре 2015 г. в ЕГРП была внесена запись о регистрации запрета на все действия и решения в отношении прав на имущество правопредшественника.

Соответственно, подчеркнул ВС, выводы нижестоящих судов о том, что общество уклонялось от оформления аренды участка и поэтому должно платить за пользование им со дня подписания договора купли-продажи зданий, необоснованны. После регистрации права собственности на недвижимость общество обратилось в министерство с заявлением о заключении договора аренды земли. Бездействие ведомства, выразившееся в нерассмотрении заявления, в сентябре 2019 г. было признано незаконным решением АС Республики Тыва, добавил Верховный Суд.

Орган, уполномоченный от имени собственника распоряжаться государственными или муниципальными земельными участками, вправе требовать взыскания в судебном порядке неосновательного обогащения с фактического пользователя такого участка, даже если право пользования надлежащим образом не оформлено, согласился ВС. Однако, подчеркнул он, в силу ст. 65 АПК РФ истец обязан доказать, что ответчик фактически пользовался публичным земельным участком, а суд – установить обстоятельства возможного и действительного использования.

В обоснование довода о фактическом пользовании участком министерство сослалось только на то, что в договоре купли-продажи расположенных на участке объектов имеется ссылка на передачу их покупателю. Каких-либо иных доказательств того, что общество после подписания договора пользовалось приобретенными объектами и участком, в материалы дела не представлено, заметил Суд. Между тем акт приема-передачи объектов подтверждает лишь переход во владение покупателя недвижимости, однако не исключает необходимости установить его возможность использовать данные объекты недвижимости (следовательно, и участок) при наличии обстоятельств, за которые покупатель не может отвечать.

На этом основании ВС отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

Эксперты поддержали позицию Суда

Юрист юридической фирмы Dentons Мария Оболенская отметила, что приведенные в определении выводы, как и изложенные в кассационной жалобе доводы, последовательны и соответствуют правовым позициям ВС и ВАС.

«Особенность дела в том, что общество купило на торгах здания на публичном участке и не могло оформить аренду на этот участок из-за невозможности зарегистрировать право собственности на купленные здания на протяжении более чем двух лет. При этом переход права собственности не регистрировали не по вине общества, а из-за оспаривания результатов торгов публичным собственником участка», – указала эксперт. По ее мнению, ВС справедливо указал на отсутствие оснований для заключения договора аренды участка – соответственно, и для взыскания платы за пользование им.

Мария Оболенская подчеркнула, что данный вывод с очевидностью следует из норм Гражданского и Земельного кодексов, на которые ссылался истец – собственник участка, а также из позиции ВАС, изложенной в Постановлении Пленума ВАС № 73 за 2011 г. Аналогичный подход, по ее словам, отражен и в Обзоре практики ВС 2018 г. № 1 (Определение № 306-ЭС17-13791).

«Есть в этом деле еще один аспект – публичный собственник вправе требовать взыскания неосновательного обогащения с лица, осуществлявшего фактическое пользование без надлежащего оформления прав таким участком. Но согласно доводам общества пользования зданиями и участком не было и быть не могло, так как на здания был наложен арест. Однако нижестоящие суды не исследовали этот факт и основывались лишь на том, что в договоре купли-продажи указано на передачу зданий в момент заключения договора», – пояснила Мария Оболенская.

Именно поэтому, считает она, ВС направил дело на пересмотр, указав на необходимость установить возможность общества использовать здания и участок в период, когда право собственности на здания не было зарегистрировано и на них был наложен арест.

Юрист юридической компании LDD Анна Попова обратила внимание на то, что само по себе неоформленние права собственности на здание не является основанием от освобождения лица, которое фактически пользуется земельным участком, на котором это здание расположено, от арендной платы.

«ВС правомерно отменил решения нижестоящих инстанций, указав, что они не исследовали доказательства, представленные обществом в подтверждение отсутствия у него возможности пользоваться недвижимым имуществом. При этом Суд обоснованно подтвердил право министерства на взыскание с общества безосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в случае, если министерство докажет, что общество фактически пользовалось этим земельным участком», – указала эксперт.

По ее мнении, при новом рассмотрении дела решение суда будет зависеть от доказательств, представленных сторонами в подтверждение или опровержение фактического пользования зданиями и, как следствие, земельным участком.

первоисточник

Остались вопросы?

Напишите мне, я онлайн!

X




C политикой конфиденциальности в отношении обработки защищаемой информации ознакомлен